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Bail commercial

La Cour de cassation a tranché : les locataires devaient régler leurs loyers malgré l'interdiction de recevoir du public pendant la pandémie

Afin de lutter contre l’épidémie de covid, l’Etat a ponctuellement interdit l’accueil du public dans de nombreux locaux commerciaux. Ces derniers ne pouvant dès lors plus être exploités, la question s’est posée de savoir si les commerçants locataires pouvaient cesser de payer leurs loyers. La Cour de cassation vient de répondre non.

A la question « la mesure interdisant l’accueil du public peut-elle justifier une suspension du paiement des loyers commerciaux ? » …..

En raison de l’urgence sanitaire liée à l’épidémie de covid, l’État a interdit l’accueil du public dans les locaux commerciaux dits non-essentiels (loi 2020-290 du 23 mars 2020 ; décret 2020-293 du 23 mars 2020 ;décret 2020-423 du 14 avril 2020 ; arrêtés des 14 et 16 mars 2020 du ministre des solidarités et de la santé).

Ainsi contraints de fermer, certains commerçants locataires ont cessé de payer leurs loyers. Cela a engendré de nombreux litiges, les bailleurs réclamant pour leur part le règlement des loyers.

Dans ce contexte inédit, les locataires ont avancé différents arguments juridiques pour justifier leur refus de payer. Les principaux sont que l’interdiction de recevoir du public constituerait :

Certains de ces arguments ont exceptionnellement prospéré devant quelques juridictions. Quoiqu’il en soit, locataires comme bailleurs attendaient la position de la Cour de cassation pour être fixés. C’est désormais chose faite.

….la réponse de la Cour de Cassation est : NON

Une réponse catégorique relayée par un communiqué de presse

Par plusieurs arrêts du 30 juin 2022, qu’elle a mis en avant dans un communiqué de presse, la Cour de cassation s’est prononcée en faveur des bailleurs.

Dans son communiqué, la Cour de cassation souligne que les mesures prises par les autorités publiques pour lutter contre la propagation du covid n’ont pas écarté l’application du droit commun de la relation contractuelle.

Si le contexte est inhabituel, le droit applicable reste donc « classique ».

Dans ses arrêts du 30 juin 2022, la Cour de cassation reprend l’éventail des arguments juridiques avancés par les locataires et les rejette un par un.

L'argument tiré de la force majeure est repoussé

La force majeure correspond à un évènement qui empêche le débiteur d’une obligation de l’exécuter (c. civ. art. 1218).

Or, le locataire ne prétendait pas avoir été mis dans l’impossibilité d’exécuter son obligation de payer le loyer. Il prétendait « seulement » avoir été mis dans l’impossibilité d’utiliser le local.

La Cour de cassation a donc repoussé l’argument de la force majeure, en précisant qu’un contractant qui n'a pas pu profiter de la contrepartie à laquelle il avait droit ne pouvait pas invoquer cet argument (cass. civ., 3e ch., 30 juin 2022, n°21-20190).

De même, l'argument tiré de la perte de la chose louée

En application de l’article 1722 du code civil, le locataire peut demander la baisse du prix du bail ou sa résiliation s’il a perdu la chose qu’il loue dans des circonstances fortuites.

La Cour de cassation énonce que l’interdiction de recevoir du public est une mesure édictée pour limiter la propagation du virus par une restriction des rapports interpersonnels et que sa seule fin est de garantir la santé publique.

Elle en déduit que c’est une mesure générale et temporaire, sans lien direct avec la destination contractuelle du local loué. Dès lors la mesure ne peut pas être assimilée à la perte de la chose au sens de l'article 1722 du code civil (cass. civ., 3e ch., 30 juin 2022, n°21-20127 et n°21-20190).

De même, l'argument tiré d'un manquement à l'obligation de délivrance

En application de l’article 1719 du code civil, le bailleur est tenu de délivrer la chose louée à son locataire et de lui en garantir la jouissance paisible, conformément à sa destination contractuelle.

Pour la Cour de cassation, le caractère général et temporaire, sans lien direct avec la destination contractuelle du local loué, de l’interdiction de recevoir du public fait également que cette mesure ne peut pas être imputable aux bailleurs. Partant, la mesure ne peut pas davantage constituer un manquement des bailleurs à leur obligation de délivrance (cass. civ., 3e ch., 30 juin 2022, n°21-20127).

Dit encore autrement : dès lors que les locaux ont été mis à disposition du locataire qui reconnaît que l’impossibilité d’exploiter est le seul fait du législateur, la mesure générale de police administrative portant interdiction de recevoir du public n'est pas constitutive d'une inexécution de l'obligation de délivrance (cass. civ., 3e ch., 30 juin 2022, n°21-20190).

De même l'argument tiré d'une prétendue mauvaise foi du bailleur

En application de l’article 1104 du code civil, les contrats doivent être exécutés de bonne foi.

Pour la Cour de Cassation, la proposition faite par le bailleur de différer le règlement des loyers pour le reporter d’un trimestre, voire deux, suffit pour considérer que ce dernier a tenu compte des circonstances exceptionnelles et ainsi manifesté sa bonne foi (cass. civ., 3e ch., 30 juin 2022, n°21-20190).

Pour aller plus loin :

«Le bail commercial - Baux particuliers - L'impact du covid 19», fiche « Le défaut de paiement des loyers lors des périodes d'interdiction d'ouverture », RF 2022-2, §§ 1040 et s.

Cass. civ., 3e ch., 30 juin 2022, n°21-20127 et n°21-20190